El regreso del ladrillo financiero: cómo es el nuevo sistema de inversión que quiere llevar a la Bolsa el negocio inmobiliario

El mercado inmobiliario argentino enfrenta un cambio de paradigma histórico. La inversión tradicional en propiedades, que requería desembolsos millonarios, contratos rígidos y complejas gestiones burocráticas, comienza a dar paso a una alternativa mucho más ágil, fraccionable y líquida: el «ladrillo financiero».

Mediante nuevos Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados, regulados por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y listados en BYMA, el mercado de capitales local busca canalizar el ahorro masivo directamente hacia la economía real.

La primera propuesta es el «FCI Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova». Este instrumento pionero es introducido por primera vez en el país por el Grupo IEB y el Grupo Briones, encargados de su colocación y estructuración.

Un REIT (Real Estate Investment Trust) es un vehículo de inversión colectiva diseñado para adquirir y gestionar un portafolio diversificado de propiedades terminadas y de alta calidad —viviendas, oficinas y locales comerciales— ubicadas estratégicamente en la Ciudad de Buenos Aires.

Para el inversor minorista, el principal atractivo radica en su accesibilidad, ya que permite ingresar con un monto mínimo de apenas $1.000. El cuotapartista obtiene un doble beneficio: una distribución periódica y trimestral en pesos de las rentas generadas por los alquileres, y la valorización del valor de los inmuebles a lo largo del tiempo, reflejada en la cotización de su inversión.

Al tratarse de un fondo cerrado a diez años, la salida anticipada se efectúa mediante la venta de cuotapartes en el mercado secundario de BYMA.

Desde el punto de vista fiscal, este instrumento ofrece una ventaja competitiva fundamental: al estar estructurado bajo las normativas específicas de la CNV, cuenta con importantes exenciones en el Impuesto a las Ganancias para personas físicas, tanto en el cobro de dividendos trimestrales como en la ganancia de capital derivada de la venta en bolsa.

“Se presenta como un instrumento novedoso, adecuado para el inversor que desea exposición al real estate en la Ciudad de Buenos Aires, en formato financiero líquido, sin las fricciones de la inversión directa, con un horizonte mediano-largo plazo y una visión constructiva sobre la macroeconomía argentina”, señalaron analistas de IOL.

Agregaron que “no sustituye la diversificación en activos dolarizados ni corresponde a perfiles conservadores o con necesidades de liquidez a corto plazo. Para carteras con esa convicción y horizonte, representa una incorporación de diversificación real con potencial de valorización de capital”.

En paralelo, el fondo Allaria-Lendar, orientado al financiamiento e hipotecas en dólares, busca promover el crédito hipotecario en moneda estadounidense en Argentina. Estructurado por Allaria junto con la plataforma de créditos colaborativos Lendar y respaldado por la red REMAX, este vehículo prepara una nueva emisión con el objetivo de recaudar US$ 7 millones, tras una exitosa primera etapa que captó US$ 3,1 millones y permitió a 120 familias adquirir su vivienda.

Los fondos se destinan a otorgar créditos hipotecarios a cinco años que cubren hasta el 35% del valor del inmueble. Gracias a la tecnología de la aplicación, el proceso de aprobación se realiza en 48 horas. Para los inversores, ofrece un flujo previsible respaldado por garantías hipotecarias, opción de rescate anual desde el tercer año y negociación en BYMA.

“El crecimiento de este fondo refleja un importante apetito en el mercado por instrumentos financieros innovadores que respondan a demandas concretas”, afirmó Juan Politi, vicepresidente de Allaria. Por su parte, Néstor De Cesare, presidente de Allaria Fondos, destacó que la duplicación en la proyección “es una señal positiva sobre la salud del mercado inmobiliario en Argentina y también de la confianza a largo plazo que está generando la economía”.

Finalmente, Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina & Uruguay, concluyó: “El crecimiento de este fondo demuestra el interés de los inversores por canalizar recursos hacia la economía real. Para que el crédito hipotecario se consolide, se necesitan estabilidad, previsibilidad y continuidad en el tiempo”.